17 752 просмотра · Обновлено 6 января 2021
Испания — одна из самых популярных стран среди покупателей заграничных домов и квартир в Европе.
Ежегодно испанцы и зарубежные собственники жилья платят налоги на недвижимость и состояние, а также подоходный налог. Инвесторы несут расходы на налоги на доход от аренды и на прирост капитала. Владельцы компаний теряют четверть прибыли за счет корпоративного налога.
| Ставки налогов в Испании, % | |
|---|---|
| НДС | 10 или 21 |
| Налог на передачу прав собственности |
6–11 |
| Регистрационный сбор (включая услуги нотариуса) |
0,5 — 2,0 |
| Муниципальный налог на недвижимость |
0,405 — 1,166 |
| Налог на состояние (стоимость недвижимости свыше 700 тыс. евро) |
0,2 — 2,5 |
| Налог на прирост капитала | 19 |
| Налог на наследство | 7,65–34 |
| Подоходный налог | 19–45 |
| Корпоративный налог | 25 (15 — на 2 года для вновь создаваемых компаний) |
| Налог на доход от недвижимости (если недвижимость сдается в аренду) |
24 (19 — для резидентов ЕС) |
| Налог на доход от недвижимости (если недвижимость не сдается в аренду) |
24 от 2% или 1,1% от кадастровой стоимости объекта |
При покупке
Налоги при покупке недвижимости в Испании платят обе стороны: продавец и покупатель.
Продавец платит комиссию агентству, а покупатель оплачивает услуги нотариуса и выплачивает регистрационный сбор в размере 0,5–2,0 % от стоимости объекта.
При заключении сделок с первичной жилой недвижимостью покупатель платит НДС (impuesto sobre el valor anadido или IVA) в размере 10 %, при приобретении земельного участка или коммерческого объекта — ставка 21 %. Вместе с НДС покупателем оплачивается гербовый сбор (Actos Jurídicos Documentados, AJD) — 1,5 % от стоимости объекта.
Покупку коммерческих объектов рекомендуется оформлять на юридическое лицо, поскольку в таком случае можно претендовать на возврат НДС в течение месяца после его оплаты.
Если объект приобретается на вторичном рынке, то покупателю придется уплатить — налог на передачу прав собственности. Ставка варьируется от 6 до 10 % и зависит от региона. Например, в Андалусии, Валенсии и Каталонии она достигает 10 %. В некоторых регионах используется многоступенчатая система расчета. Например, в Эстремадуре стоимость объекта до 360 тыс. евро включительно облагается по ставке 8 %, от 360 тыс. до 600 тыс. евро — по ставке 10 %, далее применяется ставка 11 %. Так, из стоимости объекта, равной 500 тыс. евро, 360 тыс. облагается по ставке 8 %, остальные 140 тыс. — по ставке 10 %. Окончательная сумма обязательного платежа в этом случае составит 42,8 тыс. евро.
| Ставки ITP в регионах Испании, % | |
|---|---|
| Алава | 6 |
| Андалусия | 8–10 |
| Арагон | 8–10 |
| Астурия | 8–10 |
| Балеарские острова | 8–11 |
| Бискайя | 6 |
| Валенсия | 10 |
| Галисия | 10 |
| Гипускоа | 7 |
| Канарские острова | 6,5 |
| Кантабрия | 8–10 |
| Кастилия — Ла-Манча | 9 |
| Кастилия и Леон | 8 |
| Каталония | 10 или 11 |
| Ла-Риоха | 7 |
| Мадрид | 6 |
| Мурсия | 8 |
| Наварра | 6 |
| Эстремадура | 8, 10 или 11 |
При владении
Собственники платят муниципальный налог на недвижимость (impuesto sobre bienes inmuebles, IBI). В зависимости от региона ставки составляют от 0,405 до 1,3 % от кадастровой стоимости. Несмотря на то, что налог является ежегодным, оплачивается он ежеквартально. Средняя сумма, которую платят владельцы недвижимости в Испании, варьируется от 200 до 800 евро в год.
Недвижимость в Испании 13 971 объявление на Tranio 820 000 € Отремонтированная вилла с захватывающим видом на море и горы в Алтеа Хиллс, Аликанте, Испания
Общая площадь 258 м² Площадь земли: 1 427 м²
781 000 € Комфортабельные апартаменты с парковкой в жилом комплексе с бассейнами, садами и спортивными сооружениями, Бенидорм, Испания
Общая площадь 240 м² 4 спальни
210 000 € Комфортабельные апартаменты с террасой в жилом комплексе с бассейнами и тренажерным залом, Деэсе де Кампоамор, Испания
Общая площадь 95 м² 2 спальни
Ставки муниципального налога на недвижимость, %
| Авила | 0,57200 | Мадрид | 0,60424 | |
| Аликанте | 0,84700 | Малага | 0,72320 | |
| Альбасете | 0,40500 | Мурсия | 0,79970 | |
| Альмерия | 0,49000 | Овьедо | 0,83160 | |
| Бадахос | 0,91300 | Оуренсе | 0,54000 | |
| Барселона | 0,82500 | Паленсия | 0,60280 | |
| Бургос | 0,46200 | Пальма | 0,80800 | |
| Валенсия | 1,07100 | Понтеведра | 0,70400 | |
| Вальядолид | 0,67580 | Саламанка | 0,79200 | |
| Гвадалахара | 0,66000 | Самора | 0,62480 | |
| Гранада | 0,74030 | Сантандер | 0,52700 | |
| Жирона | 0,88600 | Сарагоса | 0,64911 | |
| Кадис | 1,11100 | Севилья | 0,93170 | |
| Касерес | 0,82500 | Сеговия | 0,49400 | |
| Кастельон | 0,88000 | Сория | 0,45760 | |
| Кордоба | 0,76090 | Сьюдад-Реаль | 0,98000 | |
| Куэнка | 0,68000 | Таррагона | 1,02080 | |
| Ла-Корунья | 0,59500 | Тенерифе | 0,68750 | |
| Лас-Пальмас | 0,73700 | Теруэль | 0,67100 | |
| Леон | 0,86900 | Толедо | 0,42000 | |
| Логроньо | 0,58300 | Уэльва | 1,16600 | |
| Луго | 0,71500 | Уэска | 0,97200 | |
| Льейда | 0,66500 | Хаэн | 0,66000 |
Налогообложение доходов от испанской недвижимости имеет несколько особенностей и зависит от статуса собственника (налоговый резидент или нерезидент Испании). Испанский налоговый резидент — лицо, которое находится на территории страны более 183 дней в календарном году. Налоговое бремя распространяется на весь доход резидентов, полученный от источников по всему миру. Для нерезидентов обязательными платежами обременяются только те доходы, которые получены на территории Испании. Доход нужно декларировать до 30 июня каждого года.
При сдаче недвижимости в аренду доход нерезидента облагается по ставке 24 % (для резидентов ЕС — 19 %). Налог оплачивается ежеквартально. Например, если годовой доход от аренды — 20 тыс. евро, то по ставке 24 % в год нужно будет уплатить 4,8 тыс. евро. Налогооблагаемую базу можно снизить за счет амортизации (2 — 3 % в год).
Если нерезидент не сдаёт недвижимость в аренду, ему приписывается доход от его владения в размере 2 % от кадастровой стоимости или 1,1 %, если кадастровая стоимость изменена после 1 января 1994 года. К полученной сумме применяется ставка 24 %. Например, если кадастровая стоимость — 200 тыс. евро, налогооблагаемая база — 2,2 тыс. евро, то сумма обязательного платежа по ставке 24 % составит 528 евро. Налог оплачивается ежегодно в конце декабря. Если собственник не являлся владельцем недвижимости в течение всего года, или имущество сдавалось в аренду на определенный срок, то сумма к оплате будет рассчитываться пропорционально сроку реального владения объектом.
Ставки подоходного налога (impuesto sobre la renta) для резидентов в 2021 году — 19–45 %. Ставка для нерезидентов — 24 % (19 %, если налогоплательщик является резидентом одной из стран ЕС).
Если стоимость активов превышает 700 тыс. евро, то придется уплатить еще и налог на состояние (impuesto sobre el patrimonio). Он оплачивается в июне за предыдущий год и рассчитывается на основе чистой стоимости объекта по прогрессивной шкале: ставки варьируются от 0,2 до 2,5 %. Под «состоянием» подразумеваются объекты недвижимого имущества, доход от профессиональной деятельности, банковские вклады, источники временного дохода, предметы роскоши (ювелирные изделия, шубы, спортивные автомобили, яхты, самолеты), предметы искусства и антиквариат.
| Ставки налога на состояние | ||
|---|---|---|
| Налогооблагаемая сумма, евро |
Ставка, % | Максимальная сумма, евро |
| До 167 129 | 0,2 | 334 |
| 167 129 — 334 253 | 0,3 | 836 |
| 334 253 — 668 500 | 0,5 | 2 507 |
| 668 500 — 1 337 000 | 0,9 | 8 523 |
| 1 337 000 — 2 673 999 | 1,3 | 25 904 |
| 2 673 999 — 5 347 998 | 1,7 | 71 362 |
| 5 347 998 — 10 695 996 | 2,1 | 183 670 |
| Более 10 695 996 | 2,5 | — |
Ставки подоходного налога (impuesto sobre la renta) для налоговых резидентов Испании начиная с 2016 — от 19 до 45 %. Ставка для нерезидентов — 24 % (19 %, если налогоплательщик является резидентом одной из стран ЕС).
| Ставки подоходного налога в Испании | |
|---|---|
| Порог, евро | Ставки, % (2021) |
| 0 | 19 |
| 12 450 | 24 |
| 20 200 | 30 |
| 35 200 | 37 |
| 60 000 | 45 |
Аналог подоходного налога для юридических лиц — корпоративный налог (impuesto sobre las utilidades de sociedades). Его стандартная ставка — 25 %, для вновь создаваемых компаний — 15 % (такая ставка будет действовать в течение двух лет с момента получения компанией прибыли). Компании, прибыль которых превышает 1 млн евро, должны оплачивать еще и муниципальный налог (IAE). Налоговые ставки зависят от типа экономической деятельности компания, площади ее коммерческих помещений и прочих параметров, установленных на уровне того или иного муниципалитета. Обычно сумма обязательного платежа для таких компаний — от 1 тыс. до 4 тыс. евро в год.
Для компаний-резидентов стран или территорий, которые относятся к оффшорной зоне и имеют в собственности или владеют в Испании каким-либо недвижимым имуществом либо имеют имущественные права пользования или владения таким имуществом, установлен специальный платёж, который рассчитывается на основании оценочной стоимости по ставке 3 %.
Обязательные платежи при выходе из прав собственности
При продаже выплачивается налог с разницы между ценой покупки и ценой продажи — налог на прирост капитала (impuesto sobre la venta de inmuebles). Для нерезидентов ставка составляет 19 %. Всегда стоит хранить электронные и печатные версии всех счетов, связанных с покупкой недвижимости, и тогда при продаже платёж можно будет частично сократить.
Доход компаний в таком случае облагается по ставке 25 % (или 15 % для вновь созданных компаний в течение двух первых лет с момента получения прибыли).
Также продавцы недвижимости платят налог на повышение стоимости городских земельных участков (Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, IIVTNU). Ставки зависят от конкретных муниципалитетов. Например, в Барселоне обязательный платёж рассчитывается так:
| Налоговый период | 4 года |
| Рост стоимости, % в год | 3,7 (за 4 года —14,8) |
| Стоимость объекта, евро | 500 тыс. |
| Облагаемая сумма, евро | 74 тыс. (500 тыс. x 14,8 %) |
| Ставка, % | 30 |
| Сумма налога, евро | 22,2 тыс. (74 тыс. x 30 %) |
В Испании существует налог на наследство (impuesto de sucesiones). Ставки варьируются от 7,65 % (на первые 7 933 евро из всей суммы или стоимости наследуемого) до 34 % на сумму 797 555 евро и более. Чем дальше степень родства, тем выше ставка.
Просим обратить внимание, что выше представлена лишь базовая информация о налогах в Испании. Разобраться в нюансах, определить точные размеры налогов и способы их оптимизации вам помогут сертифицированные специалисты по налогообложению в Испании. Tranio настоятельно рекомендует обратиться к ним перед заключением сделки.
Поделитесь статьей
