Солнце испанского рынка недвижимости закатывается. В феврале прошлого года специалисты сообщали, что если Испания войдет в рецессию, то «большинство сегментов рынка недвижимости страны на долгие годы будет обречено страдать от стагнирующих или даже падающих цен». В 2008 году Испания вошла в рецессию, и цены на недвижимость теперь падают по всей стране.
В этой связи возникают следующие вопросы: как низко упадут цены и как долго будет продолжаться их падение. Постараемся разобраться с этими проблемами в данной статье, которая, увы, получается весьма мрачной. Возможно через год аналогичные доклады будут выглядеть позитивнее.
Во всем мраке, окружившем испанский рынок недвижимости, ясно видна одна интересная тенденция – рынок «создают» англичане, которым необходимо продать свою собственность, пока не восстановился курс фунта, так как при этом они выигрывают на разнице валютных курсов между евро и своей национальной валютой. Без активных действий со стороны английских торговцев рынки недвижимости многих популярных прибрежных регионов Испании не смогут начать восстановление.
Печально, но этот тренд является следствием неприятностей многих англичан, вложившихся в испанскую недвижимость. В течение последних лет цены росли, и иностранные покупатели активно приобретали местную собственность, но теперь, в условиях рецессии, они отчаянно пытаются продать свои объекты. За каждой несостоявшейся сделкой кроется глубокая личная драма.
Итак, после столь «воодушевляющего» вступления давайте посмотрим, что же в действительности происходило на рынке испанской недвижимости в 2008 году, и сделаем некоторые прогнозы на 2009-й.
Падение цен на испанскую недвижимость
Согласно официальным данным министерства жилищного хозяйства Испании, в 2008 году средние цены на жилье в стране упали на 3,2%, по отношению к 4,8%-ному росту, отмеченному в 2007-м. Эти показатели лучше даже не сравнивать с цифрами 2001–2005 годов, когда цены росли поистине потрясающими темпами (только в 2003-м стоимость недвижимости увеличилась на 18,5%).
После пересчета с учетом инфляции реальные показатели выглядят так: спад в 4,6% в 2008 году, по сравнению с 0,6%-ным ростом в 2007-м. При этом официальные лица продолжали твердить про «мягкую посадку» испанского рынка.
И в номинальном, и в реальном выражении текущее снижение является сильнейшим падением цен более чем за десятилетие. От такой большой и разнообразной страны, как Испания, вполне логично ожидать серьезной диверсификации цен в зависимости от региона.
Следующая таблица иллюстрирует изменение цен на испанскую недвижимость в наиболее популярных у зарубежных инвесторов регионах за последние 12 месяцев и последние десять лет (все приведенные в ней данные соответствуют официальной статистике).
Регион/провинция Последняя цена, евро/кв. м Изменение цены за последние 12 месяцев, % Изменение цены за последние 10 лет, % ИСПАНИЯ 2 019 –3,2 167 Барселона 2 741 –0,8 164 Каталония 2 435 –0,7 176 Балеарские острова 2 391 –1,2 200 Малага 2 200 –4,9 265 Жирона 2 139 –0,6 221 Мадрид 2 778 –7,6 161 Кантабрия 1 958 –4,5 149 Кадис 1 916 3,0 245 Таррагона 1 893 –0,6 234 Лас-Пальмас 1 804 –4,3 129 Севилья 1 788 3,4 229 Астурия 1 753 –0,4 144 Андалусия 1 740 –1,0 215 Канарские острова 1 734 –5,0 125 Аликанте 1 678 –4,4 188 Уэльва 1 677 –2,4 202 Понтеведра 1 661 –4,1 157 Кастеллон 1 652 –5,3 197 Тенерифе 1 650 –5,8 120 Валенсийское сообщество 1 629 –2,1 185 Альмерия 1 603 –3,3 203 Валенсия 1 593 0,9 188 Мурсия 1 524 –5,8 211 Галисия 1 511 –2,4 128 Кордова 1 490 –2,3 195 Гранада 1 483 –2,2 179 Экстремадура 1 026 0,1 134 Теруэл 1 017 –0,9 106
Таковы официальные цифры. Проблема в том, что их вряд ли можно назвать достоверными, ведь они основаны на оценочной стоимости, а не на стоимости заключенных сделок, и немало людей, включая и меня, не доверяют им ни на йоту.
Однако есть и другие источники, которые, в отличие от государства, располагают реальной информацией о состоянии рынка жилой недвижимости Испании. По неофициальным данным, поступившим от местных риэлторов, во многих прибрежных регионах, популярных среди покупателей второго жилья, за последние 12 месяцев стоимость объектов снизилась на 20–30%.
Согласно индексу цен на жилье, подготовленному бизнес-школой IESE и порталом по недвижимости Fotocasa.com, цены, запрашиваемые за перепродаваемую собственность (при составлении индекса учитывались только апартаменты, составляющие «львиную долю» рынка недвижимости страны), в 2008 году упали на 8,7%, по сравнению с 1,1%-ным падением в 2007-м и 7,7%-ным ростом в 2006-м.
Лидирующие оценщики Испании сходятся во мнении, что цены в прошлом году падали, но расходятся в том, насколько сильно.
Национальное Агентство по оценке недвижимости Испании Tinsa заявляет о том, что в прошлом году цены на жилье снизились на 8,8% и достигли уровня 2005 года. Также сообщается о том, что стоимость недвижимости на Средиземноморском побережье упала на 14,3%. По мнению Общества по оценке земли и недвижимости Испании (Sociedad de Tasación), цены на новые дома уменьшились в прошлом году на 6,6%.
Организация экономического сотрудничества и развития считает, что цены снизились на 10%. Даже девелоперы признают, что цены «просели», и готовятся к последующему спаду.
«Новое жилье на данный момент подешевело на 15–20%, – говорит Педро Перез (Pedro Pérez), генеральный секретарь группы крупнейших девелоперов Испании под названием G-14. – Это самый серьезный спад, который мы когда-либо переживали. Я не вижу света в конце тоннеля. И если ситуация не изменится, то цены так и продолжат падать».
Итак, забудем про официальные данные – общая картина являет собой крайне серьезное падение цен по всей стране, в особенности на побережье.
Продажи остановились
В отличие от данных о ценовых показателях, государственной статистике по объемам продаж можно доверять. И эта статистика свидетельствует о быстро сужающемся рынке.
Согласно информации от Министер